SCPI Iroko Zen vs Remake Live : laquelle choisir en 2026 ?

Iroko Zen a changé les règles du jeu SCPI en 2020. En lançant l'une des premières SCPI sans frais de souscription du marché, Iroko a prouvé qu'un modèle de gestion efficace n'avait pas besoin de ponctionner 10% du capital à l'entrée.

Cinq ans plus tard, avec un TRI de 7,49% sur cette période, la démonstration est convaincante.

La SCPI investit dans un portefeuille diversifié en Europe : commerces de pied d'immeuble (37%), bureaux (26%), locaux d'activité (14%), entrepôts (11%) et santé et hôtellerie (12%).

Cette diversification sectorielle soigneusement équilibrée lui permet d'absorber les cycles propres à chaque segment immobilier sans subir de choc brutal sur le TOF, qui reste à 97,37%.

Son label ISR, obtenu dès avril 2021, n'est pas une simple opération de communication.

À chaque acquisition, Iroko réalise un audit ESG du bien et s'engage à atteindre un score minimum de 60 points ou à améliorer substantiellement la performance environnementale dans les 3 ans.

Cette démarche s'est traduite par des travaux de rénovation énergétique sur plusieurs actifs du portefeuille.

Avec 1,35 milliard d'euros de capitalisation, Iroko Zen est désormais une SCPI de taille significative, ce qui lui confère une liquidité secondaire correcte.

Son ticket minimum de 5 100 euros (25 parts) la rend moins accessible pour les petits versements mensuels, mais pour un investissement initial solide, c'est l'une des meilleures combinaisons rendement, frais et responsabilité du marché.

Remake Live est l'une des réussites les plus notables du marché SCPI depuis 2022.

En trois ans d'existence, cette SCPI gérée par Remake AM s'est imposée parmi les leaders grâce à une combinaison rare : 0% de frais d'entrée, un TD de 7,05% en 2025, un TOF de 98,86% et un prix de part stable à 204 euros.

La stratégie de Remake Live est résolument opportuniste.

Elle investit dans des métropoles européennes dynamiques, en privilégiant les actifs qui bénéficient de tendances structurelles fortes : bureaux dans des quartiers tertiaires en développement, immobilier de santé, logistique de proximité.

Sa répartition géographique reflète cette vision : Royaume-Uni (30%), France (24%), Espagne (10%), Irlande (10%), Pays-Bas (9%).

L'absence totale de frais de souscription en fait la SCPI idéale pour les épargnants souhaitant mettre en place des versements programmés.

Avec un ticket minimum de 204 euros (une seule part), il est possible d'investir chaque mois sans friction.

Sur 5 ans de versements mensuels, un investisseur aura constitué un patrimoine sans jamais avoir payé de frais d'entrée, un avantage considérable par rapport aux SCPI à 10-12% de frais.

Notre bémol principal : des frais de gestion de 18% TTC, parmi les plus élevés du marché. Ces frais sont prélevés sur les loyers avant distribution, ce qui réduit le rendement net.

Sur le long terme, un investisseur doit avoir conscience que 18 centimes de chaque euro de loyer brut vont à la gestion. Cela reste raisonnable si la SCPI délivre sa performance, mais c'est un point à surveiller si le marché se tendait.