SCPI Iroko Zen vs Log In : laquelle choisir en 2026 ?

Iroko Zen a changé les règles du jeu SCPI en 2020. En lançant l'une des premières SCPI sans frais de souscription du marché, Iroko a prouvé qu'un modèle de gestion efficace n'avait pas besoin de ponctionner 10% du capital à l'entrée.

Cinq ans plus tard, avec un TRI de 7,49% sur cette période, la démonstration est convaincante.

La SCPI investit dans un portefeuille diversifié en Europe : commerces de pied d'immeuble (37%), bureaux (26%), locaux d'activité (14%), entrepôts (11%) et santé et hôtellerie (12%).

Cette diversification sectorielle soigneusement équilibrée lui permet d'absorber les cycles propres à chaque segment immobilier sans subir de choc brutal sur le TOF, qui reste à 97,37%.

Son label ISR, obtenu dès avril 2021, n'est pas une simple opération de communication.

À chaque acquisition, Iroko réalise un audit ESG du bien et s'engage à atteindre un score minimum de 60 points ou à améliorer substantiellement la performance environnementale dans les 3 ans.

Cette démarche s'est traduite par des travaux de rénovation énergétique sur plusieurs actifs du portefeuille.

Avec 1,35 milliard d'euros de capitalisation, Iroko Zen est désormais une SCPI de taille significative, ce qui lui confère une liquidité secondaire correcte.

Son ticket minimum de 5 100 euros (25 parts) la rend moins accessible pour les petits versements mensuels, mais pour un investissement initial solide, c'est l'une des meilleures combinaisons rendement, frais et responsabilité du marché.

Log In est une SCPI unique dans son positionnement : elle est la seule SCPI exclusivement logistique et industrielle à l'échelle européenne.

Gérée par Theoreim en partenariat avec Principal Real Estate Europe, elle s'inscrit dans la vague de réindustrialisation du continent, un mouvement politique et économique soutenu par les politiques industrielles de l'UE depuis 2023.

Son portefeuille est concentré sur des actifs productifs : locaux d'activité (70%), logistique pure (24%) et santé (6%).

Géographiquement, elle couvre l'Italie (29%), l'Espagne (27%), le Royaume-Uni (24%), l'Allemagne (13%) et l'Irlande (4%).

Cette diversification sur les grandes économies industrielles européennes lui confère une résilience face aux chocs sectoriels locaux.

Le partenariat entre Theoreim et Principal Real Estate Europe est une force : Theoreim apporte la connaissance du marché européen et la gestion SCPI française, Principal Real Estate apporte l'expertise immobilière industrielle mondiale et le réseau d'acquisition international.

Cette complémentarité permet d'identifier des opportunités d'acquisition que les gestionnaires locaux seuls ne verraient pas.

Le TOF à 100% et le PGA de 8,21% témoignent de la solidité locative du portefeuille. Notre réserve concerne le TRI cible de 5% sur 10 ans, le plus bas du marché.

Cela reflète honnêtement le profil rendement/risque d'une SCPI industrielle : moins volatile, mais moins rentable que les SCPI diversifiées opportunistes. Log In est une SCPI de complément, pas de cœur de portefeuille.