SCPI Log In vs Principal Inside : laquelle choisir en 2026 ?

Log In est une SCPI unique dans son positionnement : elle est la seule SCPI exclusivement logistique et industrielle à l'échelle européenne.

Gérée par Theoreim en partenariat avec Principal Real Estate Europe, elle s'inscrit dans la vague de réindustrialisation du continent, un mouvement politique et économique soutenu par les politiques industrielles de l'UE depuis 2023.

Son portefeuille est concentré sur des actifs productifs : locaux d'activité (70%), logistique pure (24%) et santé (6%).

Géographiquement, elle couvre l'Italie (29%), l'Espagne (27%), le Royaume-Uni (24%), l'Allemagne (13%) et l'Irlande (4%).

Cette diversification sur les grandes économies industrielles européennes lui confère une résilience face aux chocs sectoriels locaux.

Le partenariat entre Theoreim et Principal Real Estate Europe est une force : Theoreim apporte la connaissance du marché européen et la gestion SCPI française, Principal Real Estate apporte l'expertise immobilière industrielle mondiale et le réseau d'acquisition international.

Cette complémentarité permet d'identifier des opportunités d'acquisition que les gestionnaires locaux seuls ne verraient pas.

Le TOF à 100% et le PGA de 8,21% témoignent de la solidité locative du portefeuille. Notre réserve concerne le TRI cible de 5% sur 10 ans, le plus bas du marché.

Cela reflète honnêtement le profil rendement/risque d'une SCPI industrielle : moins volatile, mais moins rentable que les SCPI diversifiées opportunistes. Log In est une SCPI de complément, pas de cœur de portefeuille.

Principal Inside est une SCPI hors norme dans le paysage français : c'est la première à donner accès à l'immobilier américain via un véhicule réglementé AMF.

Derrière ce produit, on trouve Principal Real Estate, filiale de Principal Asset Management, un groupe fondé en 1879 aux États-Unis, gérant aujourd'hui près de 600 milliards de dollars d'actifs dont plus de 100 milliards dédiés à l'immobilier.

La philosophie de Principal Asset Management repose sur un principe strict : n'investir que là où l'on dispose d'une équipe locale.

Aux États-Unis, Principal Real Estate emploie des centaines de spécialistes immobiliers répartis dans les grandes métropoles.

C'est cette présence terrain qui permet d'identifier des actifs hors-radar et de négocier des conditions d'acquisition favorables, une expertise rare pour une SCPI française.

À fin 2025, le portefeuille est concentré aux États-Unis dans le secteur santé (58%) : cliniques spécialisées, centres de soins ambulatoires, facilities médicaux. Cette thématique n'est pas anodine.

Le vieillissement démographique américain est une tendance de fond qui génère une demande locative structurelle croissante pour les 20 prochaines années.

Principal Inside est une SCPI pour investisseurs patients et convaincus de l'immobilier américain.

Deux risques majeurs à avoir en tête : le risque de change USD/EUR, qui peut peser sur les distributions converties en euros, et l'absence totale d'historique de distribution à ce stade.

Le cashback de 5% via Louveinvest améliore le rendement initial mais ne compense pas les 10% de frais d'entrée à lui seul. C'est un pari sur l'expertise d'un gestionnaire mondial, pas encore une certitude chiffrée.