SCPI Comète vs Transitions Europe : laquelle choisir en 2026 ?

Comète est la SCPI internationale d'Alderan, lancée en décembre 2023 pour compléter leur spécialiste logistique Activimmo.

Son positionnement est clair et assumé : investir exclusivement hors de France, sur des marchés européens et internationaux décotés par la correction immobilière de 2022-2024.

Une stratégie d'entrée au bon moment qui se traduit par un TD de 9% en 2025.

La philosophie d'Alderan avec Comète est opportuniste : acheter là où la valeur se crée, dans des zones urbaines en expansion, des pôles tertiaires à forte demande locative et des marchés internationaux profonds.

Le Royaume-Uni (47%), l'Espagne (15%) et l'Italie (12%) constituent le cœur du portefeuille, avec une diversification sectorielle entre commerces (28%), logistique (24%), hôtellerie (16%) et bureaux (14%).

L'absence de France dans le portefeuille de Comète est un choix délibéré. Alderan a réservé cet espace à Activimmo.

Cela confère à Comète un avantage fiscal maximal pour les investisseurs à tranche marginale d'imposition élevée : les revenus locatifs européens échappent aux 17,2% de prélèvements sociaux français.

Notre réserve principale concerne l'exposition au Royaume-Uni (47%) : avec la livre sterling comme devise, les revenus subissent les variations EUR/GBP.

En 2025, cette exposition s'est avérée favorable, mais elle introduit une volatilité que les SCPI 100% zone euro n'ont pas. Une SCPI jeune (2023) avec un excellent démarrage, à suivre sur 5 ans pour confirmer la tendance.

Transitions Europe est la SCPI d'Arkéa REIM (filiale du Crédit Mutuel Arkéa) née d'une conviction : le marché immobilier européen traverse une mutation structurelle profonde, et les investisseurs qui se positionnent sur les actifs adaptés aux nouveaux usages captureront à la fois le rendement courant et la revalorisation future.

Sa thématique d'investissement couvre les bureaux flexibles qui remplacent les grands plateaux rigides, la logistique de proximité portée par l'essor du commerce en ligne, les commerces de proximité résistants au e-commerce, et l'immobilier dédié au bien-être.

En 2025, cette approche se traduit par un TD de 7,60%, un niveau très compétitif pour une SCPI de 2022.

Géographiquement, Transitions Europe est 100% zone euro hors France : Espagne (36%), Allemagne (21%), Pays-Bas (15%), Italie (13%), Irlande (9%), Belgique (3%).

Cette concentration sur la zone euro présente un avantage souvent négligé : aucun risque de change. Contrairement aux SCPI exposées au Royaume-Uni ou aux États-Unis, les revenus de Transitions Europe sont libellés en euros.

Ses frais de gestion de 10% TTC sont parmi les plus compétitifs du marché, un point fort qui améliore le rendement net sur la durée.

Notre bémol : le prix de retrait (181,80 euros) est nettement inférieur au prix d'achat (202 euros), ce qui représente une décote implicite de 10%. Dans l'hypothèse d'une revente avant maturité, l'investisseur subirait cette perte.

Une SCPI à détenir sur 10 ans minimum.