SCPI Comète vs Log In : laquelle choisir en 2026 ?
Comparaison détaillée : Comète vs Log In
| TD 2025 | 9.0% | 6.21% |
| TRI | 6.5% | 5.0% |
| Prix de la part | 250.0€ | 255.0€ |
| Prix de retrait | 225.0€ | 229.5€ |
| Investissement min. | 250€ (1 part) | 1 020€ (4 parts) |
| Frais de souscription | 10.0% | 10.0% |
| Frais de gestion | 11.0% TTC | 14.4% TTC |
| TOF | 99.1% | 100.0% |
| Endettement | 0.0% | 4.8% |
| Délai de jouissance | 5.0 mois | 5.0 mois |
| Pays | Europe, International | Europe (logistique) |
Notre avis sur Comète
Comète est la SCPI internationale d'Alderan, lancée en décembre 2023 pour compléter leur spécialiste logistique Activimmo.
Son positionnement est clair et assumé : investir exclusivement hors de France, sur des marchés européens et internationaux décotés par la correction immobilière de 2022-2024.
Une stratégie d'entrée au bon moment qui se traduit par un TD de 9% en 2025.
La philosophie d'Alderan avec Comète est opportuniste : acheter là où la valeur se crée, dans des zones urbaines en expansion, des pôles tertiaires à forte demande locative et des marchés internationaux profonds.
Le Royaume-Uni (47%), l'Espagne (15%) et l'Italie (12%) constituent le cœur du portefeuille, avec une diversification sectorielle entre commerces (28%), logistique (24%), hôtellerie (16%) et bureaux (14%).
L'absence de France dans le portefeuille de Comète est un choix délibéré. Alderan a réservé cet espace à Activimmo.
Cela confère à Comète un avantage fiscal maximal pour les investisseurs à tranche marginale d'imposition élevée : les revenus locatifs européens échappent aux 17,2% de prélèvements sociaux français.
Notre réserve principale concerne l'exposition au Royaume-Uni (47%) : avec la livre sterling comme devise, les revenus subissent les variations EUR/GBP.
En 2025, cette exposition s'est avérée favorable, mais elle introduit une volatilité que les SCPI 100% zone euro n'ont pas. Une SCPI jeune (2023) avec un excellent démarrage, à suivre sur 5 ans pour confirmer la tendance.
✓ Points forts
- TD 2025 de 9%, 2,79 points de plus que Log In
- Diversification sectorielle large vs mono-thématique
- Ticket minimum plus accessible (250€ vs 1 020€)
- TRI cible supérieur (6,5% vs 5%)
✗ Points faibles
- Pas d'exposition logistique pure
- SCPI plus récente que Log In
- Risque de change GBP important
Notre avis sur Log In
Log In est une SCPI unique dans son positionnement : elle est la seule SCPI exclusivement logistique et industrielle à l'échelle européenne.
Gérée par Theoreim en partenariat avec Principal Real Estate Europe, elle s'inscrit dans la vague de réindustrialisation du continent, un mouvement politique et économique soutenu par les politiques industrielles de l'UE depuis 2023.
Son portefeuille est concentré sur des actifs productifs : locaux d'activité (70%), logistique pure (24%) et santé (6%).
Géographiquement, elle couvre l'Italie (29%), l'Espagne (27%), le Royaume-Uni (24%), l'Allemagne (13%) et l'Irlande (4%).
Cette diversification sur les grandes économies industrielles européennes lui confère une résilience face aux chocs sectoriels locaux.
Le partenariat entre Theoreim et Principal Real Estate Europe est une force : Theoreim apporte la connaissance du marché européen et la gestion SCPI française, Principal Real Estate apporte l'expertise immobilière industrielle mondiale et le réseau d'acquisition international.
Cette complémentarité permet d'identifier des opportunités d'acquisition que les gestionnaires locaux seuls ne verraient pas.
Le TOF à 100% et le PGA de 8,21% témoignent de la solidité locative du portefeuille. Notre réserve concerne le TRI cible de 5% sur 10 ans, le plus bas du marché.
Cela reflète honnêtement le profil rendement/risque d'une SCPI industrielle : moins volatile, mais moins rentable que les SCPI diversifiées opportunistes. Log In est une SCPI de complément, pas de cœur de portefeuille.
✓ Points forts
- Thématique unique : logistique/industrie européenne
- TOF à 100%, occupation maximale
- Gestionnaire double expertise (Theoreim + Principal RE)
- PGA de 8,21%
✗ Points faibles
- TRI cible modeste : 5% sur 10 ans
- Ticket minimum élevé : 1 020€ (4 parts)
- Frais de souscription de 10%
- Secteur cyclique
Performance et stratégie de rendement
Comète distribue davantage avec 9.0% contre 6.21% pour Log In. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 10 ans), Comète prend l'avantage avec 6.5%.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Comète : 100% d'exposition étrangère. Log In : 100% d'exposition étrangère.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
3. La structure des frais, un équilibre différent
Comète applique 11.0% TTC de frais de gestion annuels contre 14.4% TTC pour Log In. Comète est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Comète vise un TRI de 6.5% sur 10 ans. Log In affiche un objectif de 5.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Comète (6.5%) est plus ambitieux, cela traduit une volonté de capter de la création de valeur immobilière pure. Log In joue une carte plus prudente mais potentiellement plus stable.
🌍 Zones géographiques
Comète : Europe, International. Log In : Europe (logistique).
🏢 Thématique sectorielle
Comète est une SCPI de type diversifiee tandis que Log In est positionnée specialisee. Des thématiques différentes qui peuvent être complémentaires dans un portefeuille diversifié.
📐 Taille et liquidité
Comète : 519.6 M€ de capitalisation · Log In : 234.2 M€. Comète est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Comète vs Log In
Répartition sectorielle : Comète vs Log In
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Comète : 250€ → 225€ (perte de 25.00€ par part, soit 10.0%) . Log In : 255€ → 229.5€ (perte de 25.50€ par part, soit 10.0%) . Comète est plus avantageuse à la sortie.
Frais de souscription : 10.0% pour Comète et 10.0% pour Log In. Horizon recommandé : 8 ans minimum pour les amortir.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La diversification entre plusieurs SCPI est souvent la stratégie la plus pertinente. Associer Comète et Log In permet de bénéficier des points forts de chacune tout en limitant l'exposition à un seul gestionnaire. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer la répartition optimale selon votre fiscalité et vos objectifs.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Comète si :
- Vous cherchez un TD maximal avec diversification
- Vous investissez par petites sommes (dès 250€)
- Vous n'avez pas de conviction particulière sur la logistique
👉 Choisissez Log In si :
- Vous croyez à la réindustrialisation européenne
- Vous cherchez une exposition sectorielle différenciante
- Vous complémentez un portefeuille SCPI déjà diversifié