SCPI Comète vs Iroko Atlas : laquelle choisir en 2026 ?

Comète est la SCPI internationale d'Alderan, lancée en décembre 2023 pour compléter leur spécialiste logistique Activimmo.

Son positionnement est clair et assumé : investir exclusivement hors de France, sur des marchés européens et internationaux décotés par la correction immobilière de 2022-2024.

Une stratégie d'entrée au bon moment qui se traduit par un TD de 9% en 2025.

La philosophie d'Alderan avec Comète est opportuniste : acheter là où la valeur se crée, dans des zones urbaines en expansion, des pôles tertiaires à forte demande locative et des marchés internationaux profonds.

Le Royaume-Uni (47%), l'Espagne (15%) et l'Italie (12%) constituent le cœur du portefeuille, avec une diversification sectorielle entre commerces (28%), logistique (24%), hôtellerie (16%) et bureaux (14%).

L'absence de France dans le portefeuille de Comète est un choix délibéré. Alderan a réservé cet espace à Activimmo.

Cela confère à Comète un avantage fiscal maximal pour les investisseurs à tranche marginale d'imposition élevée : les revenus locatifs européens échappent aux 17,2% de prélèvements sociaux français.

Notre réserve principale concerne l'exposition au Royaume-Uni (47%) : avec la livre sterling comme devise, les revenus subissent les variations EUR/GBP.

En 2025, cette exposition s'est avérée favorable, mais elle introduit une volatilité que les SCPI 100% zone euro n'ont pas. Une SCPI jeune (2023) avec un excellent démarrage, à suivre sur 5 ans pour confirmer la tendance.

Iroko Atlas est le dernier-né de la gamme Iroko, lancé en 2025 avec une ambition claire : aller encore plus loin dans l'internationalisation que sa grande sœur Iroko Zen.

Là où Iroko Zen conserve une partie de ses actifs en France (29%), Iroko Atlas investit 100% hors de France. C'est aussi la première SCPI Iroko à intégrer des projets liés aux énergies renouvelables dans sa stratégie d'acquisition.

En quelques mois seulement, Iroko Atlas a constitué un portefeuille de 12 actifs dans 6 pays européens pour une capitalisation de 77,4 millions d'euros.

Sa répartition actuelle : Royaume-Uni (31%), Pays-Bas (29%), Espagne (13%), Allemagne (12%), Irlande (8%).

La forte présence au Royaume-Uni et aux Pays-Bas reflète les opportunités saisies sur ces marchés en 2025, après la correction post-Brexit et la normalisation des taux néerlandais.

Le modèle sans frais de souscription est hérité d'Iroko Zen, avec une nuance : des frais de sortie de 5% s'appliquent pendant les 5 premières années.

C'est une façon d'encourager les investisseurs à s'inscrire dans la durée, une logique cohérente avec une SCPI en phase de constitution. Le TOF immédiat à 100% témoigne de la qualité des acquisitions réalisées.

Son principal risque est sa jeunesse : quelques mois d'existence, aucun historique de distribution, et une capitalisation encore modeste (77,4 millions d'euros) qui limite la liquidité du marché secondaire.

Pour un investisseur qui croit à l'expertise Iroko et veut se positionner tôt sur une SCPI prometteuse, c'est une opportunité. Pour un investisseur prudent, il vaut mieux attendre 2 à 3 ans de distribution avant de se lancer.