SCPI Iroko Atlas vs Log In : laquelle choisir en 2026 ?

Iroko Atlas est le dernier-né de la gamme Iroko, lancé en 2025 avec une ambition claire : aller encore plus loin dans l'internationalisation que sa grande sœur Iroko Zen.

Là où Iroko Zen conserve une partie de ses actifs en France (29%), Iroko Atlas investit 100% hors de France. C'est aussi la première SCPI Iroko à intégrer des projets liés aux énergies renouvelables dans sa stratégie d'acquisition.

En quelques mois seulement, Iroko Atlas a constitué un portefeuille de 12 actifs dans 6 pays européens pour une capitalisation de 77,4 millions d'euros.

Sa répartition actuelle : Royaume-Uni (31%), Pays-Bas (29%), Espagne (13%), Allemagne (12%), Irlande (8%).

La forte présence au Royaume-Uni et aux Pays-Bas reflète les opportunités saisies sur ces marchés en 2025, après la correction post-Brexit et la normalisation des taux néerlandais.

Le modèle sans frais de souscription est hérité d'Iroko Zen, avec une nuance : des frais de sortie de 5% s'appliquent pendant les 5 premières années.

C'est une façon d'encourager les investisseurs à s'inscrire dans la durée, une logique cohérente avec une SCPI en phase de constitution. Le TOF immédiat à 100% témoigne de la qualité des acquisitions réalisées.

Son principal risque est sa jeunesse : quelques mois d'existence, aucun historique de distribution, et une capitalisation encore modeste (77,4 millions d'euros) qui limite la liquidité du marché secondaire.

Pour un investisseur qui croit à l'expertise Iroko et veut se positionner tôt sur une SCPI prometteuse, c'est une opportunité. Pour un investisseur prudent, il vaut mieux attendre 2 à 3 ans de distribution avant de se lancer.

Log In est une SCPI unique dans son positionnement : elle est la seule SCPI exclusivement logistique et industrielle à l'échelle européenne.

Gérée par Theoreim en partenariat avec Principal Real Estate Europe, elle s'inscrit dans la vague de réindustrialisation du continent, un mouvement politique et économique soutenu par les politiques industrielles de l'UE depuis 2023.

Son portefeuille est concentré sur des actifs productifs : locaux d'activité (70%), logistique pure (24%) et santé (6%).

Géographiquement, elle couvre l'Italie (29%), l'Espagne (27%), le Royaume-Uni (24%), l'Allemagne (13%) et l'Irlande (4%).

Cette diversification sur les grandes économies industrielles européennes lui confère une résilience face aux chocs sectoriels locaux.

Le partenariat entre Theoreim et Principal Real Estate Europe est une force : Theoreim apporte la connaissance du marché européen et la gestion SCPI française, Principal Real Estate apporte l'expertise immobilière industrielle mondiale et le réseau d'acquisition international.

Cette complémentarité permet d'identifier des opportunités d'acquisition que les gestionnaires locaux seuls ne verraient pas.

Le TOF à 100% et le PGA de 8,21% témoignent de la solidité locative du portefeuille. Notre réserve concerne le TRI cible de 5% sur 10 ans, le plus bas du marché.

Cela reflète honnêtement le profil rendement/risque d'une SCPI industrielle : moins volatile, mais moins rentable que les SCPI diversifiées opportunistes. Log In est une SCPI de complément, pas de cœur de portefeuille.