SCPI Iroko Zen vs Remake Live : laquelle choisir en 2026 ?
Iroko Zen et Remake Live affichent des rendements distribués quasi identiques en 2025, avec respectivement 7,14% et 7,05% de taux de distribution. Cependant, Iroko Zen prend l'avantage sur le TRI avec 7,49% contre 7% pour Remake Live.
Les deux SCPI diversifiées européennes se distinguent par leurs stratégies géographiques inversées : Iroko Zen privilégie la France à 29%, tandis que Remake Live mise sur la Grande-Bretagne à 30%.
Le choix entre ces deux véhicules dépendra principalement de votre préférence géographique et de votre horizon de placement.
Comparaison détaillée : Iroko Zen vs Remake Live
| TD 2025 | 7.14% | 7.05% |
|---|---|---|
| TRI | 7.49% | 7.0% |
| Prix de la part | 204.0€ | 204.0€ |
| Prix de retrait | 204.0€ | 204.0€ |
| Investissement min. | 5 100€ (25 parts) | 204€ (1 part) |
| Frais de souscription | 0.0% | 0.0% |
| Frais de gestion | 14.4% TTC | 18.0% TTC |
| TOF | 97.37% | 98.86% |
| Endettement | 26.25% | 26.97% |
| Délai de jouissance | 3.0 mois | 3.0 mois |
| Pays | France, Europe | France, Europe |
Notre avis sur Iroko Zen
Iroko Zen s'impose comme une SCPI diversifiée européenne générant un taux de distribution de 7,14% en 2025, soutenu par un TRI attractif de 7,49% sur 5 ans.
La société de gestion Iroko a constitué un patrimoine de "1 356 millions d'euros" réparti sur six pays européens.
La répartition géographique privilégie la France à 29%, suivie de la Grande-Bretagne à 27%. L'Espagne représente 14% du patrimoine, les Pays-Bas 12%, l'Irlande 10% et l'Allemagne 8%.
Cette diversification européenne offre une exposition équilibrée aux différents marchés immobiliers.
Le patrimoine se concentre sur les commerces à 37% et les bureaux à 26%. Les locaux d'activités représentent 14%, les entrepôts 11% et la santé 12%. Cette mixité sectorielle vise à optimiser la stabilité des revenus locatifs.
Avec des frais de gestion de 14,4% et un taux d'occupation financier de 97,37%, Iroko Zen maintient une structure de coûts maîtrisée. L'investissement minimal s'établit à "5 100 euros" pour 25 parts, avec un délai de jouissance de "3 mois".
✓ Points forts
- TRI de 7,49% supérieur à Remake Live
- Frais de gestion limités à 14,4%
- Forte exposition commerciale à 37%
- Capitalisation importante de 1,36 milliard
✗ Points faibles
- Taux d'occupation de 97,37% perfectible
- Ticket d'entrée élevé de 5 100€
- Délai de jouissance de 3 mois
Notre avis sur Remake Live
Remake Live propose un taux de distribution de 7,05% en 2025, avec un TRI de 7% calculé sur 10 ans. Cette SCPI diversifiée européenne de Remake AM gère un patrimoine de "846 millions d'euros" réparti sur six pays européens.
La stratégie géographique inverse celle d'Iroko Zen : la Grande-Bretagne domine à 30%, devant la France à 24%. L'Espagne et l'Irlande représentent chacune 10%, suivies des Pays-Bas à 9% et de la Pologne à 8%.
Cette exposition renforcée au marché britannique caractérise le positionnement de Remake Live.
La répartition sectorielle privilégie les bureaux à 40%, suivis de la santé à 20%. La logistique représente 15%, les commerces 12%, l'hôtellerie 9% et le reste 5%.
Cette concentration sur les bureaux et la santé vise la sécurisation des revenus.
Le taux d'occupation financier atteint 98,86%, supérieur à Iroko Zen, mais les frais de gestion s'élèvent à 18%. L'investissement minimal de "204 euros" pour une part facilite l'accès, avec un délai de jouissance de "3 mois".
✓ Points forts
- Taux d'occupation excellent de 98,86%
- Ticket d'entrée accessible à 204€
- Forte exposition bureaux-santé
- Diversification géographique équilibrée
✗ Points faibles
- Frais de gestion élevés à 18%
- TRI de 7% inférieur à Iroko Zen
- Capitalisation plus modeste
Performance et stratégie de rendement
Iroko Zen distribue davantage avec 7.14% contre 7.05% pour Remake Live. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 5 ans), Iroko Zen prend l'avantage avec 7.49%.
Iroko Zen devance Remake Live sur le TRI avec 49 points de base d'écart (7,49% vs 7%). Cet avantage performance compense largement la différence minime de 9 points de base sur le taux de distribution (7,14% vs 7,05%).
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Iroko Zen : 71% d'exposition étrangère. Remake Live : 76% d'exposition étrangère.
Les deux SCPI optimisent la fiscalité avec 71% d'actifs hors France pour Iroko Zen et 76% pour Remake Live. Cette exposition européenne maximise les avantages du régime des revenus fonciers pour les TMI élevées.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
Iroko Zen affiche des frais de gestion de 14,4% contre 18% pour Remake Live, soit 360 points de base d'écart. Cette différence de coûts impacte directement la rentabilité nette, aucune des deux SCPI ne facturant de frais de souscription.
Remake Live est imbattable pour les versements programmés. Iroko Zen impose un ticket plus conséquent.3. La structure des frais, un équilibre différent
Iroko Zen applique 14.4% TTC de frais de gestion annuels contre 18.0% TTC pour Remake Live. Iroko Zen est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Iroko Zen vise un TRI de 7.49% sur 5 ans. Remake Live affiche un objectif de 7.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Iroko Zen (7.49%) est plus ambitieux, cela traduit une volonté de capter de la création de valeur immobilière pure. Remake Live joue une carte plus prudente mais potentiellement plus stable.
🌍 Zones géographiques
Iroko Zen : France, Europe. Remake Live : France, Europe.
🏢 Thématique sectorielle
Iroko Zen est une SCPI de type diversifiee tandis que Remake Live est positionnée diversifiee. Même thématique, la différenciation se joue sur la géographie, les frais et la stratégie de gestion.
📐 Taille et liquidité
Iroko Zen : 1356.0 M€ de capitalisation · Remake Live : 846.0 M€. Iroko Zen est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Iroko Zen vs Remake Live
Répartition sectorielle : Iroko Zen vs Remake Live
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Iroko Zen : 204€ → 204€ (pas de décote, prix de retrait égal au prix d'achat). Remake Live : 204€ → 204€ (pas de décote).
Les deux SCPI maintiennent un prix de retrait égal au prix d'achat à 204€, éliminant le risque de décote à la sortie. Cette parité cours achat/retrait sécurise la liquidité sans pénalité financière pour l'investisseur.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 204.0€, une décote de 0.0% représente 0€ perdus si vous revendez immédiatement.Les deux SCPI sont sans frais de souscription, capital intégralement investi dès le départ. Les frais de gestion annuels deviennent le critère principal à surveiller.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La combinaison Iroko Zen et Remake Live offre une diversification géographique optimale entre France et Grande-Bretagne.
Cette paire permet de lisser les risques géopolitiques tout en maintenant un rendement distribué supérieur à 7% sur les deux véhicules.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Iroko Zen si :
- Vous cherchez un TRI optimisé sur 5 ans
- Votre TMI justifie l'optimisation fiscale
- Vous disposez d'au moins 5 100€ d'apport
👉 Choisissez Remake Live si :
- Vous cherchez un ticket d'entrée minimal
- Votre TMI bénéficie de l'exposition européenne
- Vous privilégiez les bureaux et la santé