SCPI Iroko Zen vs Log In : laquelle choisir en 2026 ?
Iroko Zen et Log In représentent deux approches distinctes de l'investissement immobilier européen en 2026.
Iroko Zen affiche un taux de distribution de 7,14% face aux 6,21% de Log In, mais cette dernière se concentre exclusivement sur la logistique européenne.
Avec des TRI respectifs de 7,49% et 5%, ces deux SCPI s'adressent à des profils d'investisseurs différents selon leur appétence au risque et leurs objectifs de diversification.
L'analyse détaillée de leurs performances et structures révèle des opportunités complémentaires pour optimiser un portefeuille immobilier européen.
Comparaison détaillée : Iroko Zen vs Log In
| TD 2025 | 7.14% | 6.21% |
|---|---|---|
| TRI | 7.49% | 5.0% |
| Prix de la part | 204.0€ | 255.0€ |
| Prix de retrait | 204.0€ | 229.5€ |
| Investissement min. | 5 100€ (25 parts) | 1 020€ (4 parts) |
| Frais de souscription | 0.0% | 10.0% |
| Frais de gestion | 14.4% TTC | 14.4% TTC |
| TOF | 97.37% | 100.0% |
| Endettement | 26.25% | 4.8% |
| Délai de jouissance | 3.0 mois | 5.0 mois |
| Pays | France, Europe | Europe (logistique) |
Notre avis sur Iroko Zen
Iroko Zen déploie une stratégie diversifiée sur "6 pays européens" avec un patrimoine de "1 356 millions d'euros".
La SCPI génère un taux de distribution de 7,14% et vise un TRI de 7,49% sur 5 ans, soutenu par un plus-value attendue de 8,13%.
La répartition géographique privilégie la France à 29%, suivie de la Grande-Bretagne 27% et de l'Espagne 14%. Cette diversification européenne s'accompagne d'un mix sectoriel équilibré : commerces 37%, bureaux 26% et locaux d'activités 14%.
Avec un taux d'endettement de 26,25% et un taux d'occupation financier de 97,37%, Iroko Zen présente un profil de risque maîtrisé. L'investissement minimum s'établit à 5 100€ pour 25 parts à 204€ l'unité.
La société de gestion Iroko applique des frais de gestion de 14,4% sans frais de souscription, avec un délai de jouissance de "3 mois" pour les nouveaux associés.
✓ Points forts
- TD de 7,14% supérieur à Log In
- Diversification sur 6 pays européens
- TOF élevé de 97,37%
- Pas de frais de souscription
✗ Points faibles
- France à 29% limite l'optimisation fiscale
- Délai de jouissance de 3 mois
- Endettement de 26,25%
Notre avis sur Log In
Log In, gérée par Theoreim/Principal RE, se positionne comme une SCPI spécialisée dans l'immobilier logistique européen.
Avec une capitalisation de "234,2 millions d'euros", elle délivre un taux de distribution de 6,21% et table sur un TRI de 5% sur 10 ans.
La stratégie géographique se concentre sur l'Italie 29%, l'Espagne 27% et la Grande-Bretagne 24%, complétées par l'Allemagne 13%. Cette répartition européenne exclut totalement la France, optimisant ainsi la fiscalité pour les hauts revenus.
Le portefeuille immobilier privilégie les locaux d'activités à 70% et la logistique pure à 24%, avec un complément santé de 6%. Le faible endettement de 4,80% et le taux d'occupation de 100% témoignent d'une gestion prudente.
L'accès se fait dès 1 020€ pour 4 parts, mais Log In applique 10% de frais de souscription et 14,4% de frais de gestion, avec un délai de jouissance de "5 mois".
✓ Points forts
- 100% hors France pour l'optimisation fiscale
- TOF parfait de 100%
- Faible endettement de 4,80%
- Spécialisation logistique européenne
✗ Points faibles
- TD de 6,21% inférieur à Iroko Zen
- Frais de souscription de 10%
- Délai de jouissance de 5 mois
Performance et stratégie de rendement
Iroko Zen distribue davantage avec 7.14% contre 6.21% pour Log In. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 5 ans), Iroko Zen prend l'avantage avec 7.49%.
L'écart de rendement distribué de "0,93 point" (7,14% vs 6,21%) en faveur d'Iroko Zen compense largement sa moindre optimisation fiscale pour les TMI inférieurs à 41%.
Le TRI supérieur d'Iroko Zen (7,49% vs 5%) sur un horizon plus court témoigne d'une stratégie de création de valeur plus agressive.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Iroko Zen : 71% d'exposition étrangère. Log In : 100% d'exposition étrangère.
Avec 71% de son patrimoine hors France contre 100% pour Log In, Iroko Zen reste attractive pour les TMI modérés.
Les investisseurs au TMI de 45% privilégieront Log In pour maximiser l'économie d'impôt, malgré son rendement distribué inférieur.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
Log In pénalise l'entrée avec 10% de frais de souscription contre 0% chez Iroko Zen, soit un surcoût immédiat de 25,50€ par part. Les frais de gestion identiques à 14,4% neutralisent cet avantage concurrentiel sur la durée de détention.
Log In est imbattable pour les versements programmés. Iroko Zen impose un ticket plus conséquent.3. La structure des frais, un équilibre différent
Iroko Zen applique 14.4% TTC de frais de gestion annuels contre 14.4% TTC pour Log In. Les deux SCPI appliquent les mêmes frais de gestion.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Iroko Zen vise un TRI de 7.49% sur 5 ans. Log In affiche un objectif de 5.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Iroko Zen (7.49%) est plus ambitieux, cela traduit une volonté de capter de la création de valeur immobilière pure. Log In joue une carte plus prudente mais potentiellement plus stable.
🌍 Zones géographiques
Iroko Zen : France, Europe. Log In : Europe (logistique).
🏢 Thématique sectorielle
Iroko Zen est une SCPI de type diversifiee tandis que Log In est positionnée specialisee. Des thématiques différentes qui peuvent être complémentaires dans un portefeuille diversifié.
📐 Taille et liquidité
Iroko Zen : 1356.0 M€ de capitalisation · Log In : 234.2 M€. Iroko Zen est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Iroko Zen vs Log In
Répartition sectorielle : Iroko Zen vs Log In
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Iroko Zen : 204€ → 204€ (pas de décote, prix de retrait égal au prix d'achat). Log In : 255€ → 229.5€ (perte de 25.50€ par part, soit 10.0%) . Iroko Zen est plus avantageuse à la sortie.
La décote de sortie de Log In atteint 10% (255€ vs 229,50€) contre 0% chez Iroko Zen (204€ constants). Cette différence structurelle de 25,50€ par part impacte significativement la rentabilité globale de Log In sur les détentions courtes.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 204.0€, une décote de 0.0% représente 0€ perdus si vous revendez immédiatement.Iroko Zen est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Log In. Attention : les SCPI sans frais compensent parfois par des frais de gestion plus élevés.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La combinaison Iroko Zen/Log In offre une exposition équilibrée entre diversification (Zen) et spécialisation logistique (Log In).
Cette paire permet d'optimiser le couple rendement/fiscalité selon votre TMI, avec une couverture géographique européenne complémentaire.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Iroko Zen si :
- Vous cherchez un rendement distribué élevé (7,14%)
- Votre TMI est modéré (11% à 30%)
- Vous privilégiez la diversification sectorielle
👉 Choisissez Log In si :
- Vous cherchez l'optimisation fiscale totale
- Votre TMI dépasse 41%
- Vous croyez à la logistique européenne