SCPI Iroko Zen vs Upêka : laquelle choisir en 2026 ?
Iroko Zen et Upêka illustrent deux approches distinctes de l'investissement immobilier européen diversifié.
Iroko Zen affiche un taux de distribution de 7,14% et un TRI de 7,49% sur 5 ans, tandis qu'Upêka propose 5,71% de TD et 6,5% de TRI sur 10 ans.
Cette comparaison révèle des profils de rendement, de géographie et de structure financière nettement différenciés.
Comparaison détaillée : Iroko Zen vs Upêka
| TD 2025 | 7.14% | 5.71% |
|---|---|---|
| TRI | 7.49% | 6.5% |
| Prix de la part | 204.0€ | 206.0€ |
| Prix de retrait | 204.0€ | 206.0€ |
| Investissement min. | 5 100€ (25 parts) | 206€ (1 part) |
| Frais de souscription | 0.0% | 0.0% |
| Frais de gestion | 14.4% TTC | 18.0% TTC |
| TOF | 97.37% | 100.0% |
| Endettement | 26.25% | 3.14% |
| Délai de jouissance | 3.0 mois | 4.0 mois |
| Pays | France, Europe | Europe |
Notre avis sur Iroko Zen
Iroko Zen se positionne comme une SCPI diversifiée européenne avec un taux de distribution de 7,14% en 2026. La société affiche un TRI de 7,49% sur un horizon de 5 ans et un plus-value gain annuel de 8,13%.
La répartition géographique privilégie la France à 29%, suivie de la Grande-Bretagne à 27%, puis l'Espagne à 14%. Le portefeuille se concentre sur les commerces (37%) et les bureaux (26%), avec un endettement de 26,25%.
Avec une capitalisation de 1 356 millions d'euros et des frais de gestion de 14,4%, la SCPI propose un investissement minimum de 5 100€ pour 25 parts à 204€ l'unité.
Le taux d'occupation financier atteint 97,37% avec un délai de jouissance de 3 mois.
✓ Points forts
- TD de 7,14% supérieur au marché
- TRI de 7,49% sur 5 ans attractif
- Diversification France-Europe équilibrée
- Capitalisation de 1,36 milliard solide
✗ Points faibles
- Frais de gestion de 14,4% élevés
- Endettement de 26,25% significatif
- Ticket d'entrée de 5 100€ élevé
Notre avis sur Upêka
Upêka d'Axipit Real Estate Partners délivre un taux de distribution de 5,71% avec un TRI de 6,5% calculé sur 10 ans. Le plus-value gain annuel s'établit à 8,71% avec un taux d'occupation financier de 100%.
La stratégie géographique se concentre sur l'Espagne (44%) et les Pays-Bas (41%), la France ne représentant que 10%. La diversification sectorielle privilégie d'autres actifs (24%), la santé et la logistique (21% chacun).
Avec une capitalisation de 37,54 millions d'euros, Upêka affiche un endettement très faible de 3,14% et des frais de gestion de 18%. L'investissement minimum s'élève à 206€ pour une part, avec un délai de jouissance de 4 mois.
✓ Points forts
- TOF parfait de 100%
- Endettement limité à 3,14%
- Ticket d'entrée à 206€ accessible
- Exposition Espagne-Pays-Bas ciblée
✗ Points faibles
- TD de 5,71% en retrait
- Frais de gestion de 18% très élevés
- Capitalisation de 37,54M€ réduite
Performance et stratégie de rendement
Iroko Zen distribue davantage avec 7.14% contre 5.71% pour Upêka. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 5 ans), Iroko Zen prend l'avantage avec 7.49%.
Iroko Zen surperforme Upêka avec 143 points de base d'écart sur le TD (7,14% vs 5,71%) et 99 points sur le TRI (7,49% vs 6,5%). Cette différence de rendement s'explique par la stratégie plus dynamique d'Iroko et son recours à l'endettement.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Iroko Zen : 71% d'exposition étrangère. Upêka : 90% d'exposition étrangère.
Les deux SCPI optimisent la fiscalité avec 71% du patrimoine d'Iroko Zen hors France contre 90% pour Upêka. Cette exposition européenne majoritaire permet une réduction significative de l'IFI et des plus-values pour les TMI élevées.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
Les deux SCPI appliquent des frais de souscription nuls, mais se distinguent par leurs frais de gestion : 14,4% pour Iroko Zen contre 18% pour Upêka.
Cette différence de 360 points de base impacte directement le rendement net des investisseurs.
Upêka est imbattable pour les versements programmés. Iroko Zen impose un ticket plus conséquent.3. La structure des frais, un équilibre différent
Iroko Zen applique 14.4% TTC de frais de gestion annuels contre 18.0% TTC pour Upêka. Iroko Zen est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Iroko Zen vise un TRI de 7.49% sur 5 ans. Upêka affiche un objectif de 6.5% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Iroko Zen (7.49%) est plus ambitieux, cela traduit une volonté de capter de la création de valeur immobilière pure. Upêka joue une carte plus prudente mais potentiellement plus stable.
🌍 Zones géographiques
Iroko Zen : France, Europe. Upêka : Europe.
🏢 Thématique sectorielle
Iroko Zen est une SCPI de type diversifiee tandis que Upêka est positionnée diversifiee. Même thématique, la différenciation se joue sur la géographie, les frais et la stratégie de gestion.
📐 Taille et liquidité
Iroko Zen : 1356.0 M€ de capitalisation · Upêka : 37.54 M€. Iroko Zen est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Iroko Zen vs Upêka
Répartition sectorielle : Iroko Zen vs Upêka
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Iroko Zen : 204€ → 204€ (pas de décote, prix de retrait égal au prix d'achat). Upêka : 206€ → 206€ (pas de décote).
Les deux SCPI maintiennent une parité parfaite entre prix d'achat et de retrait à 204€ pour Iroko Zen et 206€ pour Upêka. Cette absence de décote théorique facilite les arbitrages, mais la liquidité réelle dépendra des conditions de marché.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 204.0€, une décote de 0.0% représente 0€ perdus si vous revendez immédiatement.Les deux SCPI sont sans frais de souscription, capital intégralement investi dès le départ. Les frais de gestion annuels deviennent le critère principal à surveiller.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
L'association d'Iroko Zen et Upêka permet de combiner rendement élevé et diversification géographique renforcée. Cette paire offre une exposition complète à l'Europe avec des profils d'endettement et de capitalisation complémentaires.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Iroko Zen si :
- Vous cherchez un rendement élevé de 7,14%
- Votre TMI justifie l'optimisation avec 71% hors France
- Vous disposez de 5 100€ minimum
👉 Choisissez Upêka si :
- Vous cherchez une exposition ciblée Espagne-Pays-Bas
- Votre budget se limite à 206€ par part
- Vous privilégiez un endettement minimal de 3,14%