SCPI Comète vs Upêka : laquelle choisir en 2026 ?
Comète d'Alderan et Upêka d'Axipit Real Estate Partners présentent un profil de rendement identique avec un TRI de 6,5% mais des approches différentes.
Comète affiche un taux de distribution de 9% contre 5,71% pour Upêka, reflétant des stratégies de capitalisation opposées. Cette comparaison révèle deux philosophies d'investissement distinctes sur le marché européen diversifié.
Comparaison détaillée : Comète vs Upêka
| TD 2025 | 9.0% | 5.71% |
|---|---|---|
| TRI | 6.5% | 6.5% |
| Prix de la part | 250.0€ | 206.0€ |
| Prix de retrait | 225.0€ | 206.0€ |
| Investissement min. | 250€ (1 part) | 206€ (1 part) |
| Frais de souscription | 10.0% | 0.0% |
| Frais de gestion | 11.0% TTC | 18.0% TTC |
| TOF | 99.1% | 100.0% |
| Endettement | 0.0% | 3.14% |
| Délai de jouissance | 5.0 mois | 4.0 mois |
| Pays | Europe, International | Europe |
Notre avis sur Comète
Comète d'Alderan se positionne comme une SCPI diversifiée européenne privilégiant la distribution avec un taux de 9% et une plus-value annuelle de 9%. Sa capitalisation de 519,6 millions d'euros témoigne de sa maturité sur le marché.
La SCPI investit majoritairement en Grande-Bretagne (47%) et en Espagne (15%), avec une diversification sectorielle équilibrée entre commerces (28%) et logistique (24%). Son prix de part à 250€ s'accompagne de frais de souscription de 10%.
Sans endettement et avec un taux d'occupation financier de 99,10%, Comète offre une stabilité appréciable. Le délai de jouissance de 5 trimestres reste dans la moyenne du marché des SCPI diversifiées européennes.
✓ Points forts
- Taux de distribution élevé de 9%
- Capitalisation importante de 519,6 M€
- Sans endettement
- Frais de gestion modérés à 11%
✗ Points faibles
- Frais de souscription de 10%
- Décote de 10% sur le prix de retrait
- Délai de jouissance de 5 trimestres
Notre avis sur Upêka
Upêka d'Axipit Real Estate Partners adopte une stratégie de capitalisation avec un taux de distribution de 5,71% et une plus-value annuelle de 8,71%.
Sa capitalisation plus modeste de 37,54 millions d'euros reflète son positionnement de SCPI en développement.
La répartition géographique se concentre sur l'Espagne (44%) et les Pays-Bas (41%), avec une diversification sectorielle marquée par les secteurs santé et logistique (21% chacun).
Le prix de part à 206€ bénéficie de l'absence de frais de souscription.
Avec un endettement limité de 3,14% et un taux d'occupation parfait de 100%, Upêka présente des fondamentaux solides. Les frais de gestion de 18% restent élevés mais le délai de jouissance de 4 trimestres est attractif.
✓ Points forts
- Absence de frais de souscription
- Prix de part accessible à 206€
- Taux d'occupation parfait de 100%
- Délai de jouissance réduit à 4 trimestres
✗ Points faibles
- Frais de gestion élevés à 18%
- Capitalisation modeste de 37,54 M€
- Taux de distribution faible à 5,71%
Performance et stratégie de rendement
Comète distribue davantage avec 9.0% contre 5.71% pour Upêka. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 10 ans), Comète prend l'avantage avec 6.5%.
Le TRI identique de 6,5% masque des répartitions différentes : Comète privilégie la distribution (9%) quand Upêka favorise la capitalisation (5,71% distribués).
Cette différence impacte directement la fiscalité selon le TMI de l'investisseur.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Comète : 100% d'exposition étrangère. Upêka : 90% d'exposition étrangère.
Comète offre 53% d'exposition hors France contre 90% pour Upêka, optimisant différemment l'imposition des revenus fonciers. Cette répartition géographique permet une approche fiscale graduée selon le TMI de l'investisseur.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
Comète cumule 21% de frais (10% souscription + 11% gestion) contre 18% pour Upêka (0% + 18%). Sur 10 ans, l'impact total favorise légèrement Upêka malgré ses frais de gestion plus élevés.
Comète est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Upêka impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.3. La structure des frais, un équilibre différent
Comète applique 11.0% TTC de frais de gestion annuels contre 18.0% TTC pour Upêka. Comète est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Comète vise un TRI de 6.5% sur 10 ans. Upêka affiche un objectif de 6.5% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Upêka (6.5%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Comète joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
🌍 Zones géographiques
Comète : Europe, International. Upêka : Europe.
🏢 Thématique sectorielle
Comète est une SCPI de type diversifiee tandis que Upêka est positionnée diversifiee. Même thématique, la différenciation se joue sur la géographie, les frais et la stratégie de gestion.
📐 Taille et liquidité
Comète : 519.6 M€ de capitalisation · Upêka : 37.54 M€. Comète est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Comète vs Upêka
Répartition sectorielle : Comète vs Upêka
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Comète : 250€ → 225€ (perte de 25.00€ par part, soit 10.0%) . Upêka : 206€ → 206€ (pas de décote). Upêka est plus avantageuse à la sortie.
La sortie de Comète coûte 10% (décote 250€ vers 225€) contre 0% pour Upêka (206€ constants). Cette différence de 25€ par part impacte significativement la rentabilité nette sur les horizons courts.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 250.0€, une décote de 10.0% représente 2500€ perdus si vous revendez immédiatement.Upêka est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Comète.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
L'association Comète-Upêka permet de conjuguer distribution immédiate et capitalisation différée sur des géographies européennes complémentaires. Cette combinaison optimise la fiscalité tout en diversifiant les horizons de placement.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Comète si :
- Vous cherchez un rendement distribué élevé
- Votre TMI justifie l'optimisation fiscale
- Vous privilégiez la maturité du fonds
👉 Choisissez Upêka si :
- Vous cherchez des frais d'entrée nuls
- Votre TMI permet la capitalisation
- Vous acceptez les frais de gestion élevés