SCPI Comète vs Iroko Atlas : laquelle choisir en 2026 ?
Comète (Alderan) et Iroko Atlas se positionnent toutes deux sur le segment européen diversifié avec des taux de distribution proches : 9% pour Comète contre 9,41% pour Iroko Atlas en 2026.
Leurs TRI à 10 ans diffèrent sensiblement (6,5% vs 7%), tandis que leurs stratégies géographiques privilégient la Grande-Bretagne. Le choix entre ces deux SCPI se joue principalement sur les frais de souscription et la structure de coûts.
Comparaison détaillée : Comète vs Iroko Atlas
| TD 2025 | 9.0% | 9.41% |
|---|---|---|
| TRI | 6.5% | 7.0% |
| Prix de la part | 250.0€ | 200.0€ |
| Prix de retrait | 225.0€ | 200.0€ |
| Investissement min. | 250€ (1 part) | 200€ (1 part) |
| Frais de souscription | 10.0% | 0.0% |
| Frais de gestion | 11.0% TTC | 14.4% TTC |
| TOF | 99.1% | 100.0% |
| Endettement | 0.0% | 0.0% |
| Délai de jouissance | 5.0 mois | 4.0 mois |
| Pays | Europe, International | Europe, International (hors France) |
Notre avis sur Comète
Comète d'Alderan déploie une stratégie européenne diversifiée avec un taux de distribution de 9% et un TRI prévisionnel de 6,5% sur 10 ans.
La SCPI concentre 47% de ses actifs en Grande-Bretagne, complétés par l'Espagne (15%) et l'Italie (12%). Sa capitalisation de 519,6 millions d'euros en fait une SCPI de taille intermédiaire.
La répartition sectorielle privilégie les commerces (28%) et la logistique (24%), secteurs complétés par l'hôtellerie (16%) et les bureaux (14%).
Cette diversification offre une exposition équilibrée aux différents segments immobiliers européens.
L'investissement minimum s'établit à 250€ par part, avec des frais de souscription de 10% et des frais de gestion annuels de 11%. Le délai de jouissance de "5 mois" reste dans la moyenne du marché.
La décote à la sortie atteint 10% (prix de retrait à 225€ contre 250€ à l'achat), impactant la rentabilité nette sur les sorties anticipées. Le taux d'occupation financier de 99,10% témoigne d'une gestion locative efficace.
✓ Points forts
- Capitalisation solide de 519,6 M€
- Diversification géographique équilibrée
- Mix sectoriel bien réparti
- TOF élevé à 99,10%
✗ Points faibles
- Décote de sortie à 10%
- Frais de souscription à 10%
- TRI inférieur à Iroko Atlas
Notre avis sur Iroko Atlas
Iroko Atlas se distingue par son taux de distribution de 9,41% et un TRI prévisionnel de 7% sur 10 ans, positionnant cette SCPI légèrement au-dessus de la moyenne du marché européen.
Sa géographie s'articule autour de la Grande-Bretagne (31%) et des Pays-Bas (29%), complétée par l'Espagne (13%) et l'Allemagne (12%).
La stratégie sectorielle privilégie massivement les commerces (56%), suivis des locaux d'activités (19%) et de la santé (14%). Cette concentration sur le commerce européen offre une exposition ciblée mais moins diversifiée sectoriellement.
L'avantage majeur réside dans l'absence de frais de souscription (0%) et un prix d'achat identique au prix de retrait (200€), éliminant toute décote à la sortie.
Les frais de gestion s'élèvent à 14,40%, compensés par l'absence de frais d'entrée.
Avec une capitalisation de 77,4 millions d'euros, Iroko Atlas reste une SCPI de petite taille. Le taux d'occupation financier parfait de 100% et le délai de jouissance de "4 mois" complètent un profil opérationnel solide.
✓ Points forts
- TRI attractif à 7% sur 10 ans
- Aucuns frais de souscription
- Absence de décote à la sortie
- TOF parfait à 100%
✗ Points faibles
- Frais de gestion élevés à 14,40%
- Forte concentration sur les commerces
- Capitalisation réduite de 77,4 M€
Performance et stratégie de rendement
Iroko Atlas distribue davantage avec 9.41% contre 9.0% pour Comète. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 10 ans), Iroko Atlas prend l'avantage avec 7.0%.
L'écart de performance de "0,5 point" en faveur d'Iroko Atlas (TRI 7% vs 6,5%) compense largement les frais de souscription de Comète sur un horizon 10 ans.
La différence de taux de distribution (9,41% vs 9%) reste marginale mais avantage légèrement Iroko Atlas.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Comète : 100% d'exposition étrangère. Iroko Atlas : 100% d'exposition étrangère.
Les deux SCPI offrent une optimisation fiscale similaire avec 100% des actifs hors France pour Iroko Atlas et environ 95% pour Comète.
Cette exposition européenne permet aux TMI à 45% de bénéficier pleinement de l'abattement de 40% sur les revenus fonciers étrangers.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
Iroko Atlas compense ses frais de gestion élevés (14,40% vs 11%) par l'absence totale de frais de souscription, générant un avantage de 10% à l'entrée.
Sur 10 ans, l'économie de frais d'entrée neutralise largement le surcoût de gestion annuel.
Comète est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Iroko Atlas impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.3. La structure des frais, un équilibre différent
Comète applique 11.0% TTC de frais de gestion annuels contre 14.4% TTC pour Iroko Atlas. Comète est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Comète vise un TRI de 6.5% sur 10 ans. Iroko Atlas affiche un objectif de 7.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Iroko Atlas (7.0%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Comète joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
🌍 Zones géographiques
Comète : Europe, International. Iroko Atlas : Europe, International (hors France).
🏢 Thématique sectorielle
Comète est une SCPI de type diversifiee tandis que Iroko Atlas est positionnée diversifiee. Même thématique, la différenciation se joue sur la géographie, les frais et la stratégie de gestion.
📐 Taille et liquidité
Comète : 519.6 M€ de capitalisation · Iroko Atlas : 77.4 M€. Comète est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Comète vs Iroko Atlas
Répartition sectorielle : Comète vs Iroko Atlas
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Comète : 250€ → 225€ (perte de 25.00€ par part, soit 10.0%) . Iroko Atlas : 200€ → 200€ (pas de décote). Iroko Atlas est plus avantageuse à la sortie.
Iroko Atlas élimine totalement le risque de décote avec un prix de retrait égal au prix d'achat (200€), contrairement à Comète qui impose une perte de 10% sur les sorties.
Cette différence représente un avantage de liquidité significatif pour les investisseurs à horizon court-moyen terme.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 250.0€, une décote de 10.0% représente 2500€ perdus si vous revendez immédiatement.Iroko Atlas est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Comète.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
Combiner Comète et Iroko Atlas permet d'optimiser la structure de coûts (frais d'entrée moyens de 5%) tout en bénéficiant de la complémentarité géographique Pays-Bas/Italie.
Cette approche équilibre également l'exposition sectorielle entre diversification et spécialisation commerciale.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Comète si :
- Vous privilégiez la diversification sectorielle
- Votre horizon dépasse 7-8 ans
- Vous acceptez des frais d'entrée contre plus de sécurité
👉 Choisissez Iroko Atlas si :
- Vous cherchez la flexibilité de sortie
- Votre horizon est de 3-5 ans
- Vous évitez les frais de souscription