SCPI Comète vs Log In : laquelle choisir en 2026 ?
Comète d'Alderan et Log In de Theoreim s'affrontent sur le terrain européen avec des approches radicalement différentes.
La première affiche un taux de distribution de 9% avec une stratégie diversifiée multi-sectorielle, tandis que la seconde se spécialise dans la logistique européenne avec un TD de 6,21%.
Cette comparaison oppose une SCPI généraliste performante à une spécialiste sectorielle, deux stratégies complémentaires pour 2026.
Comparaison détaillée : Comète vs Log In
| TD 2025 | 9.0% | 6.21% |
|---|---|---|
| TRI | 6.5% | 5.0% |
| Prix de la part | 250.0€ | 255.0€ |
| Prix de retrait | 225.0€ | 229.5€ |
| Investissement min. | 250€ (1 part) | 1 020€ (4 parts) |
| Frais de souscription | 10.0% | 10.0% |
| Frais de gestion | 11.0% TTC | 14.4% TTC |
| TOF | 99.1% | 100.0% |
| Endettement | 0.0% | 4.8% |
| Délai de jouissance | 5.0 mois | 5.0 mois |
| Pays | Europe, International | Europe (logistique) |
Notre avis sur Comète
Comète d'Alderan se distingue par sa stratégie de diversification européenne et internationale générant un taux de distribution de 9% et un TRI de 6,5% sur 10 ans.
La SCPI investit 519,6 millions d'euros dans 6 pays européens avec une exposition britannique dominante de 47% du portefeuille.
La répartition sectorielle privilégie les commerces (28%) et la logistique (24%), complétée par l'hôtellerie (16%) et les bureaux (14%).
Cette diversification limite les risques sectoriels tout en captant les dynamiques de croissance européennes.
Avec un prix d'achat de 250€ par part et aucun endettement (0%), Comète offre une accessibilité maximale dès 1 part. Les frais de gestion de 11% restent compétitifs pour une gestion diversifiée internationale.
Le taux d'occupation financier de 99,10% témoigne de la solidité locative du portefeuille, soutenu par une sélection rigoureuse d'actifs dans des zones à forte demande locative européenne.
✓ Points forts
- Taux de distribution élevé de 9%
- Diversification géographique 6 pays
- Accessibilité dès 250€ par part
- Aucun endettement, sécurité maximale
✗ Points faibles
- Exposition britannique concentrée 47%
- Délai de jouissance de 5 mois
- Décote de sortie 10% vs prix achat
Notre avis sur Log In
Log In de Theoreim se positionne comme une SCPI spécialisée dans la logistique européenne, délivrant un taux de distribution de 6,21% avec un TRI de 5% sur 10 ans.
Capitalisée à 234,2 millions d'euros, elle concentre ses investissements sur l'Italie (29%), l'Espagne (27%) et la Grande-Bretagne (24%).
La spécialisation sectorielle s'articule autour des locaux d'activités (70%) et de la logistique pure (24%), complétée par une exposition santé de 6%.
Cette concentration exploite la croissance structurelle du e-commerce et de la logistique européenne.
L'investissement minimum s'élève à 1 020€ pour 4 parts au prix unitaire de 255€. La SCPI maintient un endettement modéré de 4,80% pour optimiser la rentabilité des acquisitions.
Le taux d'occupation financier parfait de 100% reflète la forte demande locative sur le secteur logistique européen, secteur en tension structurelle depuis la digitalisation du commerce.
✓ Points forts
- Spécialisation logistique, secteur porteur
- Taux d'occupation financier parfait 100%
- Diversification géographique européenne
- Exposition e-commerce et digitalisation
✗ Points faibles
- Ticket d'entrée élevé 1 020€ minimum
- Frais de gestion lourds 14,4%
- TRI modéré à 5% sur 10 ans
Performance et stratégie de rendement
Comète distribue davantage avec 9.0% contre 6.21% pour Log In. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 10 ans), Comète prend l'avantage avec 6.5%.
L'écart de performance de 2,79 points de TD entre Comète (9%) et Log In (6,21%) reflète les stratégies opposées : diversification rentable contre spécialisation sectorielle.
Les TRI respectifs de 6,5% et 5% confirment la surperformance de l'approche diversifiée d'Alderan sur 10 ans.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Comète : 100% d'exposition étrangère. Log In : 100% d'exposition étrangère.
Cette paire maximise l'optimisation fiscale avec 100% d'exposition européenne et internationale, éligible aux réductions d'impôt pour TMI élevées.
La géographie hors France des deux SCPI (Grande-Bretagne, Espagne, Italie) génère des revenus fonciers étrangers optimisés fiscalement.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
Les frais identiques de souscription (10%) contrastent avec l'écart de gestion : 11% pour Comète contre 14,4% pour Log In.
La spécialisation logistique justifie partiellement ce surcoût, mais impacte la performance nette de Log In de 3,4 points.
Comète est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Log In impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.3. La structure des frais, un équilibre différent
Comète applique 11.0% TTC de frais de gestion annuels contre 14.4% TTC pour Log In. Comète est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Comète vise un TRI de 6.5% sur 10 ans. Log In affiche un objectif de 5.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Comète (6.5%) est plus ambitieux, cela traduit une volonté de capter de la création de valeur immobilière pure. Log In joue une carte plus prudente mais potentiellement plus stable.
🌍 Zones géographiques
Comète : Europe, International. Log In : Europe (logistique).
🏢 Thématique sectorielle
Comète est une SCPI de type diversifiee tandis que Log In est positionnée specialisee. Des thématiques différentes qui peuvent être complémentaires dans un portefeuille diversifié.
📐 Taille et liquidité
Comète : 519.6 M€ de capitalisation · Log In : 234.2 M€. Comète est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Comète vs Log In
Répartition sectorielle : Comète vs Log In
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Comète : 250€ → 225€ (perte de 25.00€ par part, soit 10.0%) . Log In : 255€ → 229.5€ (perte de 25.50€ par part, soit 10.0%) . Comète est plus avantageuse à la sortie.
Les décotes de sortie s'établissent à 10% pour Comète et 10% pour Log In (prix retrait vs achat).
Cette parité masque un coût réel de liquidité équivalent, facteur à intégrer dans tout horizon d'investissement inférieur à 8-10 ans pour amortir cette sortie.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 250.0€, une décote de 10.0% représente 2500€ perdus si vous revendez immédiatement.Frais de souscription : 10.0% pour Comète et 10.0% pour Log In. Horizon recommandé : 8 ans minimum pour les amortir.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
L'association Comète/Log In combine diversification généraliste et spécialisation logistique sur l'Europe.
Cette paire équilibre rendement immédiat (9% vs 6,21%) et exposition thématique, optimisant le couple risque-rendement sur les marchés européens.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Comète si :
- Vous cherchez un rendement élevé immédiat
- Votre TMI justifie l'optimisation fiscale
- Vous débutez avec un petit capital
👉 Choisissez Log In si :
- Vous cherchez une thématique logistique
- Votre TMI élevée valorise la fiscalité
- Vous privilégiez la spécialisation sectorielle