SCPI Log In vs Principal Inside : laquelle choisir en 2026 ?
Log In et Principal Inside proposent deux approches distinctes de l'investissement européen en 2026.
Log In affiche un taux de distribution de 6,21% avec un TRI de 5% sur 10 ans, tandis que Principal Inside présente un TD de 6% mais un TRI supérieur de 6,5%.
Cette comparaison oppose une SCPI spécialisée en logistique européenne à une SCPI diversifiée focalisée sur la santé américaine.
Les deux stratégies reflètent des philosophies d'investissement complémentaires dans un contexte de recherche de rendement.
Comparaison détaillée : Log In vs Principal Inside
| TD 2025 | 6.21% | 6.0% |
|---|---|---|
| TRI | 5.0% | 6.5% |
| Prix de la part | 255.0€ | 250.0€ |
| Prix de retrait | 229.5€ | 225.0€ |
| Investissement min. | 1 020€ (4 parts) | 250€ (1 part) |
| Frais de souscription | 10.0% | 10.0% |
| Frais de gestion | 14.4% TTC | 12.0% TTC |
| TOF | 100.0% | 100.0% |
| Endettement | 4.8% | 0.0% |
| Délai de jouissance | 5.0 mois | 5.0 mois |
| Pays | Europe (logistique) | Europe, USA |
Notre avis sur Log In
Log In de Theoreim/Principal RE se positionne comme une SCPI spécialisée dans l'immobilier logistique européen.
Avec un taux de distribution de 6,21% et un prix de souscription à 255€ par part, elle requiert un investissement minimum de 1 020€ pour 4 parts.
La SCPI présente une répartition géographique équilibrée avec 29% en Italie, 27% en Espagne, 24% en Grande-Bretagne et 13% en Allemagne. Son portefeuille se compose de 70% de locaux d'activités, 24% de logistique pure et 6% de santé.
Avec une capitalisation de 234,2 millions d'euros et un endettement de 4,80%, Log In maintient un profil de risque maîtrisé. Les frais de gestion s'élèvent à 14,4% et les frais de souscription à 10%.
Le prix de retrait à 229,5€ implique une décote de 10% par rapport au prix d'achat, avec un délai de jouissance de 5 mois pour les nouveaux investisseurs.
✓ Points forts
- TD attractif de 6,21%
- Diversification géographique européenne
- Capitalisation solide de 234,2 M€
- Spécialisation logistique défensive
✗ Points faibles
- TRI limité à 5% sur 10 ans
- Frais de gestion élevés à 14,4%
- Investissement minimum de 1 020€
- Endettement de 4,80%
Notre avis sur Principal Inside
Principal Inside de Principal Real Estate adopte une stratégie diversifiée focalisée sur le marché américain.
Cette SCPI affiche un taux de distribution de 6% avec un TRI projeté de 6,5% sur 10 ans, pour un prix de souscription de 250€ par part.
La SCPI se distingue par sa concentration géographique à 100% aux États-Unis, avec un portefeuille composé de 58% d'actifs de santé et 42% d'autres secteurs.
Cette spécialisation américaine offre une exposition directe au marché immobilier outre-Atlantique.
Avec une capitalisation de 20 millions d'euros et un endettement nul de 0%, Principal Inside présente un profil financier prudent. L'investissement minimum est accessible à 250€ pour une seule part, facilitant l'entrée des petits porteurs.
Les frais de gestion de 12% sont inférieurs à la moyenne du marché, tandis que les frais de souscription restent à 10%. Le prix de retrait à 225€ génère une décote de 10% identique à Log In.
✓ Points forts
- TRI supérieur de 6,5%
- Frais de gestion modérés à 12%
- Endettement nul
- Accessibilité dès 250€
✗ Points faibles
- TD plus faible à 6%
- Concentration géographique américaine
- Capitalisation réduite de 20 M€
- Exposition au risque de change
Performance et stratégie de rendement
Log In distribue davantage avec 6.21% contre 6.0% pour Principal Inside. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 10 ans), Principal Inside prend l'avantage avec 6.5%.
L'arbitrage performance révèle deux profils distincts : Log In privilégie la distribution immédiate avec 6,21% contre 6% pour Principal Inside, mais cette dernière compense par un TRI supérieur de 6,5% contre 5%.
Cette différence de 150 points de base sur le TRI reflète un potentiel de valorisation patrimoniale supérieur pour Principal Inside.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Log In : 100% d'exposition étrangère. Principal Inside : 100% d'exposition étrangère.
Les deux SCPI optimisent la fiscalité des TMI élevées grâce à leur exposition internationale à 100%.
Log In diversifie sur 6 pays européens tandis que Principal Inside se concentre sur les États-Unis, offrant dans les deux cas les avantages du régime des revenus de source étrangère.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
La structure de frais révèle un avantage net pour Principal Inside avec 12% de frais de gestion contre 14,4% pour Log In, soit un écart de 240 points de base.
Les frais de souscription identiques à 10% neutralisent cet avantage à l'entrée, mais l'impact se ressent sur la performance nette annuelle.
Principal Inside est imbattable pour les versements programmés. Log In impose un ticket plus conséquent.3. La structure des frais, un équilibre différent
Log In applique 14.4% TTC de frais de gestion annuels contre 12.0% TTC pour Principal Inside. Principal Inside est plus économique sur la gestion annuelle.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Log In vise un TRI de 5.0% sur 10 ans. Principal Inside affiche un objectif de 6.5% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Principal Inside (6.5%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Log In joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
🌍 Zones géographiques
Log In : Europe (logistique). Principal Inside : Europe, USA.
🏢 Thématique sectorielle
Log In est une SCPI de type specialisee tandis que Principal Inside est positionnée diversifiee. Des thématiques différentes qui peuvent être complémentaires dans un portefeuille diversifié.
📐 Taille et liquidité
Log In : 234.2 M€ de capitalisation · Principal Inside : 20.0 M€. Log In est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Log In vs Principal Inside
Répartition sectorielle : Log In vs Principal Inside
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Log In : 255€ → 229.5€ (perte de 25.50€ par part, soit 10.0%) . Principal Inside : 250€ → 225€ (perte de 25.00€ par part, soit 10.0%) . Principal Inside est plus avantageuse à la sortie.
Les deux SCPI présentent une décote identique de 10% entre prix d'achat et de retrait, soit 229,5€ contre 255€ pour Log In et 225€ contre 250€ pour Principal Inside.
Cette parité masque un coût de portage identique mais sur des niveaux de capitalisation très différents, Log In bénéficiant d'une liquidité supérieure avec ses 234 millions d'actifs.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 255.0€, une décote de 10.0% représente 2550€ perdus si vous revendez immédiatement.Frais de souscription : 10.0% pour Log In et 10.0% pour Principal Inside. Horizon recommandé : 8 ans minimum pour les amortir.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
Log In et Principal Inside forment une combinaison équilibrée entre rendement distribué et croissance patrimoniale.
Cette paire permet de diversifier entre l'Europe logistique et la santé américaine, optimisant le couple rendement-risque sur différents horizons temporels.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Log In si :
- Vous cherchez un rendement distribué élevé
- Votre TMI justifie l'optimisation fiscale européenne
- Vous privilégiez la logistique comme secteur porteur
👉 Choisissez Principal Inside si :
- Vous cherchez une croissance patrimoniale long terme
- Votre TMI bénéficie de l'exposition internationale
- Vous misez sur le secteur de la santé américaine