SCPI Log In vs Upêka : laquelle choisir en 2026 ?
Log In et Upêka illustrent deux philosophies d'investissement européen distinctes.
Log In mise sur la spécialisation logistique avec un taux de distribution de 6,21% et un TRI attendu de 5% sur 10 ans, tandis qu'Upêka privilégie la diversification sectorielle avec un TD de 5,71% mais un TRI supérieur de 6,5%.
Cette comparaison révèle un arbitrage entre sécurité du rendement immédiat et potentiel de plus-value à long terme.
Comparaison détaillée : Log In vs Upêka
| TD 2025 | 6.21% | 5.71% |
|---|---|---|
| TRI | 5.0% | 6.5% |
| Prix de la part | 255.0€ | 206.0€ |
| Prix de retrait | 229.5€ | 206.0€ |
| Investissement min. | 1 020€ (4 parts) | 206€ (1 part) |
| Frais de souscription | 10.0% | 0.0% |
| Frais de gestion | 14.4% TTC | 18.0% TTC |
| TOF | 100.0% | 100.0% |
| Endettement | 4.8% | 3.14% |
| Délai de jouissance | 5.0 mois | 4.0 mois |
| Pays | Europe (logistique) | Europe |
Notre avis sur Log In
Log In (Theoreim / Principal RE) concentre ses investissements sur l'immobilier logistique et les locaux d'activités européens, avec 70% en locaux d'activités et 24% en logistique pure.
La SCPI affiche une capitalisation de 234,2 millions d'euros, positionnant ses actifs principalement en Italie (29%), Espagne (27%) et Grande-Bretagne (24%).
Le prix de souscription s'établit à 255€ par part pour un prix de retrait à 229,5€, générant une décote de sortie de 10%. Les frais de souscription de 10% s'accompagnent de frais de gestion annuels de 14,4% des loyers collectés.
L'endettement maîtrisé à 4,80% permet une gestion prudente du levier financier. Le délai de jouissance de 5 mois reflète la liquidité modérée du marché logistique européen spécialisé.
✓ Points forts
- Spécialisation logistique en forte demande
- TD attractif de 6,21%
- Endettement maîtrisé à 4,80%
- Exposition diversifiée sur 6 pays européens
✗ Points faibles
- Décote de sortie de 10%
- Frais de souscription de 10%
- TRI limité à 5% sur 10 ans
Notre avis sur Upêka
Upêka (Axipit Real Estate Partners) adopte une stratégie de diversification sectorielle équilibrée, répartissant ses actifs entre 21% en santé, 21% en logistique, 12% en locaux d'activités et 11% chacun en commerces et bureaux.
Cette SCPI de 37,54 millions d'euros se concentre géographiquement sur l'Espagne (44%) et les Pays-Bas (41%).
Le modèle économique se distingue par l'absence de frais de souscription et un prix unique de 206€ à l'achat comme au retrait, éliminant la décote de sortie.
Les frais de gestion de 18% des loyers compensent cette structure tarifaire attractive.
L'endettement minimal de 3,14% et le délai de jouissance réduit à 4 mois témoignent d'une gestion financière conservatrice. L'investissement minimum de 206€ facilite l'accessibilité aux petits porteurs.
✓ Points forts
- Absence de frais de souscription
- TRI élevé de 6,5% sur 10 ans
- Aucune décote de sortie
- Diversification sectorielle équilibrée
✗ Points faibles
- Capitalisation modeste de 37,54M€
- Frais de gestion élevés à 18%
- TD inférieur à 5,71%
Performance et stratégie de rendement
Log In distribue davantage avec 6.21% contre 5.71% pour Upêka. Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire. Sur la performance globale (TRI 10 ans), Upêka prend l'avantage avec 6.5%.
Le différentiel de performance s'inverse selon l'horizon : Log In privilégie le cash-flow immédiat avec 6,21% de TD contre 5,71% pour Upêka.
Cependant, Upêka compense par un TRI supérieur de 6,5% contre 5%, reflétant un potentiel de revalorisation patrimoniale plus élevé.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Log In : 100% d'exposition étrangère. Upêka : 90% d'exposition étrangère.
Les deux SCPI offrent une fiscalité européenne attractive avec 100% d'actifs hors France pour Log In et 90% pour Upêka.
Cette exposition internationale permet aux TMI élevées de bénéficier des conventions fiscales européennes et de la directive mère-filiale.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
La structure de frais oppose deux modèles : Log In facture 10% à l'entrée plus 14,4% annuels contre 0% d'entrée et 18% annuels pour Upêka. Sur 10 ans, Log In coûte environ 254% contre 180% pour Upêka en frais cumulés.
Upêka est imbattable pour les versements programmés. Log In impose un ticket plus conséquent.3. La structure des frais, un équilibre différent
Log In applique 14.4% TTC de frais de gestion annuels contre 18.0% TTC pour Upêka. Log In est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Log In vise un TRI de 5.0% sur 10 ans. Upêka affiche un objectif de 6.5% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Upêka (6.5%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Log In joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
🌍 Zones géographiques
Log In : Europe (logistique). Upêka : Europe.
🏢 Thématique sectorielle
Log In est une SCPI de type specialisee tandis que Upêka est positionnée diversifiee. Des thématiques différentes qui peuvent être complémentaires dans un portefeuille diversifié.
📐 Taille et liquidité
Log In : 234.2 M€ de capitalisation · Upêka : 37.54 M€. Log In est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Log In vs Upêka
Répartition sectorielle : Log In vs Upêka
Frais et liquidité : les points de vigilance
Décote à la sortie : Log In : 255€ → 229.5€ (perte de 25.50€ par part, soit 10.0%) . Upêka : 206€ → 206€ (pas de décote). Upêka est plus avantageuse à la sortie.
Log In impose une décote de sortie de 10% (255€ d'achat vs 229,5€ de retrait) tandis qu'Upêka maintient la parité à 206€. Cette différence représente un coût de liquidité de 25,5€ par part pour Log In, inexistant chez Upêka.
C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 255.0€, une décote de 10.0% représente 2550€ perdus si vous revendez immédiatement.Upêka est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Log In.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
L'association Log In/Upêka combine efficacement rendement immédiat et potentiel de croissance, tout en diversifiant les géographies européennes (6 pays pour Log In, 4 pour Upêka).
Cette complémentarité sectorielle logistique/diversifiée optimise le couple risque-rendement d'un portefeuille SCPI européen.
Questions fréquentes
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Log In si :
- Vous cherchez un rendement immédiat prioritaire
- Votre TMI justifie l'optimisation fiscale européenne
- Vous croyez au secteur logistique européen
👉 Choisissez Upêka si :
- Vous cherchez le potentiel de plus-value long terme
- Votre capital initial est limité (206€ minimum)
- Vous privilégiez la flexibilité de sortie sans décote